绿城上半年新开工面积449万平方米-自考新闻学
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开工金额-绿城上半年新开工面积449万平方米-自考新闻学

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印度宣布登月失败

據2019年上半年財報顯示,綠城上半年新開工面積449萬平方米,竣工的面積僅135萬平方米,下半年預計新開工面積共493萬平方米,計劃竣工面積484萬平方米。統計得2019年全年新開工面積為942萬平方米,竣工面積為619萬平方米。此外,2018年全年新開工面積為926萬平方米,竣工面積492萬平方米。預計全年竣工面積同比提升25.8%。

「偏科生」節奏失衡今年3月,綠城在香港舉行2018年全年業績發佈會,在發佈會上,張亞東為綠城定下了不低於20%的合同銷售增長目標。其中,2019年實現2000億元,2020年2500億元,2021年3000億元。

觀點指數研究院取樣綠城上半年結轉收入的樓盤數據整理得出,今年上半年綠城產品線每平方價位大都高出地區平均水平線,為行業領先水平。

8月26日,綠城中國的半年報如期而至。綠城今年上半年業績並不理想,實現合約銷售743億元,距離今年初定出的2000億年目標僅完成37%。儘管如此,首席財務官兼公司秘書馮征還是強調有信心完成年度目標。

作為目前綠城的主業,房地產開發業務依然是業績貢獻的主要來源。今年上半年投資項目銷售金額達到了494億元,佔比為66%。其中一、二線投資項目銷售金額為311億元,佔比67%。

上半年綠城代建項目合計達317個,為綠城貢獻了249億元的銷售業績。此前2017、2018同期代建項目合同銷售153億元和280億元。另外,有消息稱,代建業務板塊也將分拆上市,張亞東也承認了這一點,「正在做準備工作。」

造成綠城「偏科」的一個重要原因是手上沒有項目,即投資拿地問題,這也是綠城中國的短板。據2015-2016年年度財務報告顯示,2015至2016年綠城新增土地儲備項目分別為8個和9個。

截至6月30日,綠城凈資產負債率為58.6%,較上年期末上漲3.3%,此前的2017、2018同期負債率為57.9%、55.1%。銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為482.32億元較上年期末有輕微的增長,為一年內到期借款餘額的2.69倍,現金充裕,能覆蓋到期債務,為綠城的持續發展提供較為有力的保障。

「2019年一季度我們最痛苦,因為沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款,也就沒有投資。」張亞東解釋收入大幅度減少的原因是上半年產出不夠,上半年綠城中國新開工499個項目,但是竣工135個項目。雖然新開工面積同比上升了35.6%,但竣工節奏亦有所失衡,導致了上半年結算面積減少,收入也大幅度減少。

除此之外,綠城的總借貸為865.59億元,較上年期末上升6.3%,加權平均利息成本為5.4%,與2018年持平。據了解,綠城取得金融機構授信2384億元,期末尚有可使用額度約1507億元。

不過除了銷售額之外,綠城的收入、利潤等卻在下滑。今年上半年實現收入186.58億元,同比減少約44.36%;歸母凈利潤約20.58億元,同比減少約11.88%。

至於綠城最終能否重回宋衛平時期的巔峰,值得市場拭目以待了。

張亞東于香港業績會上坦言「綠城是一個『特長生』,我們的產品線非常強。同時,我們也是一個『偏科生』」。

產品上的優勢,也給綠城帶來更大的產品效應。藉助綠城品牌,代建業務正成為綠城中國的另一條業績曲線,是不可忽視的存在。

「雖然綠城2019年上半年營收大幅下降,但下半年營收料將反彈。」面對綠城的業績表現,業內曾預計綠城每年營收將保持每年10%的增長率,理由是項目完工情況和交付計劃均集中於下半年。

手起刀落相對產品打造能力,運營一直以來都被外界定義為綠城的短板。據了解,2007-2010年,綠城平均存貨周轉期長達2200多天,從拿地到賣房回款要足足6年,其他房企一般是3年。無標準化流程、無周轉效率的非市場化運營節奏,最終讓綠城陷入了資本的困局。如何解決短板自然就成為了張亞東執掌綠城以來的重點之一。

此前就有消息稱綠城正要求員工加快銷售,堅決執行「早銷,多銷、快銷」的策略,加速資金回籠。同時加大應收款項催收力度,「傾盡一切努力」獲得受限價政策影響項目的預售許可證;對於不受限價政策影響的項目,要爭取提前原計劃開盤銷售,嚴格控制付款。

「特長生」的驕傲在宋衛平時代,綠城一度是好產品的代名詞。產品上的精細化操作,也為綠城贏得了較大的溢價空間。

其中回升最為亮眼的應是毛利率,2019年上半年,綠城實現毛利率32%,較去年同期的18.1%有13.9%的大幅增長。這也是綠城最近三年毛利率表現最好的一年,此前2017年、2018年的毛利率分別為19.2%、22.8%。同時,其凈利潤率也從去年同期的9.3%上升7.2%至16.5%。

同時,綠城也在迅速增加土儲,增加小鎮、TOD等低土地成本項目的獲取力度。上半年新增項目達59個,管理項目合計317個,規劃總建面積約7284萬平方米,預計可售金額達到4194億元,土地權益上半年由之前的40%達到了65%。

在新增土儲方面,長三角依然是綠城的戰略重點區域,上半年新增地塊數量19個,於2018年同期持平,總建築面積322萬平方米。總成交金額為252億元,其中應占權益金額為181億元,平均樓面地價1.28萬元/平方米。預計新增可售金額626億元,其中一、二線可售貨值佔比88%,重點發展的長三角區域預計貨值佔比達66%,為綠城未來增長提供較大空間。

今年1月,綠城還對公司組織架構進行了調整,將原本的16家子公司調整為11家項目群的管控模式,目標減少人員配置20%,人均能效提升11.5%,人均銷售金額升至8500萬。並且於6月底以741萬股股份實施股權激勵,計劃覆蓋70名核心高管。

張亞東也在今年業績會上應證,綠城的理想狀態是5個月開工,9個月開盤,12個月現金回正,而現在是4個月開工,9個月開盤,14個月現金回正,距離理想狀態尚差一點,預計會在未來實現。

觀點指數時光荏苒,自去年8月2日張亞東接棒曹舟南成為綠城行政總裁已經一年有餘,但這位新晉總裁交出的第一份半年報並不能讓市場滿意。

縱觀半年報告,儘管銷售業績不盡人意,張亞東則強調,綠城的情況並沒有那麼差,在他眼中,上半年綠城各項產出指標都已經觸底平穩,現在進入了回升通道。

原報告 | 敏於數,追本溯源,解讀地產深層次脈絡。篤於行,揭行業整體發展規律。

此外,產品溢價是綠城過去獲取高毛利的手段。最近幾年因為房價調控政策,導致很多城市出現限價,綠城取得高利潤的拿手本領自然變得難以施展。「實際上綠城產品的溢價能力是最強的,由於限價,使得溢價能力體現不出來,這也是綠城目前面臨的一個巨大的壓力。」張亞東如是說。

從納儲節奏上看,據觀點指數此前研究,綠城近半年來的拿地溢價率相對較高。在今年3月28日,綠城以26.91億元競得寧波鄞州區6.47萬平方米的城鎮住宅用地,溢價率37%;3月29日,綠城以19.7億奪得了位於杭州興議路周邊3.06萬平方米商住用地,溢價率50%;4月25,綠城以34.91億元競得安徽省合肥153.1畝住宅用地,溢價率107%。

如位於上海(樓盤)項目黃浦灣銷售均價16.27萬元/平方米,上海黃浦月均價為8.4萬/平方米;山東濟南(樓盤)的項目玉蘭花園銷售均價為1.87萬元/平方米,濟南章丘上半年房屋均價為1.87萬元/平方米。

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